Preguntas frecuentes

Como deben de cobrarse las cuotas de mantenimiento?

Las cuotas de mantenimiento de un condominio se cobran en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa. Dicho porcentaje de proindiviso se encuentra estipulado en la escritura constitutiva del régimen de condominio y en los títulos de propiedad/fideicomisos de cada una de las unidades privativas.

Pueden tratarse asuntos generales en una asamblea de condóminos que no estén contemplados en la orden del día/agenda?

Si se pueden tratar asuntos generales aún cuando no estén en la orden del día sin embargo estos NO tendrán fuerza legal alguna a menos que hayan estado representados la totalidad de los intereses del condominio por lo que no se recomienda que dentro de dichos asuntos generales se tomen decisiones relevantes para el condominio ya que no serán de carácter obligatorio para los condóminos sin embargo estos pueden servir para informar a los condóminos sobre temas de interés común.

Puede una unida privativa de un condominio separarse del Condominio.

En mi opinión esto si sería factible si el 100% de los condóminos lo aprueba de lo contrario no se podría por las siguientes razones:

a) la ley establece que la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual;

b) de separarse una unidad privativa se afectarían los intereses del resto de las unidades privativas aumentando forzosamente su proindiviso lo cual no puede suceder sin el consentimiento de cada propietario afectado.

Si un condómino debe cuotas de mantenimiento, pude transmitir su unidad privativa aunque no entregue la carta de no adeudo de la administración del condominio.

Si puede.

Si bien es cierto la ley señala que cuando se transmita la propiedad de una unidad privativa el notario deberá exigir a la parte vendedora le entregue la constancia de no adeudo expedida por el administrador del condominio, este exigencia se limita únicamente a obligar al notario ante quien se realice la transmisión a solicitar dicha constancia, pero si no se le entrega el puede aún así, llevar a cabo la escritura haciendo la advertencia de que no le fue exhibida, en cuyo caso el adquirente asumirá la responsabilidad de pago de cualquier adeudo que se tenga.

Que se tiene que hacer para modificar el reglamento interior de un condominio.

En el estado de Jalisco solo puede modificarse mediante una asamblea extraordinaria de condóminos y la aprobación de por lo menos el 75% de el total del proindiviso. La ley señala que las asambleas extraordinarias pueden celebrarse con el número de condóminos que asistan pero los acuerdos solo serán validos si son aprobados por condóminos que representen cuando menos el 75% de los derechos sobre el condominio.

En el estado de Nayarit, cualquier modificación al Reglamento, se debe de acordar también en asamblea extraordinaria a la que deberá de asistir por lo menos el 51% de los condóminos/propietarios pero las resoluciones requerirán de un mínimo de votos que represente el 51% del valor del indiviso del condominio.

En Nayarit, cual es el quórum necesario para una asamblea general ordinaria de condóminos y una extraordinaria:

NO existe una diferencia en el quórum exigido para una y otra. La ley de ese estado establece que cuando una asamblea se celebre (sin distinguir entre ordinaria o extraordinaria) en primera convocatoria es necesaria la asistencia del 75% de los condóminos, cuando sea en segunda convocatoria se requiere solo la mayoría simple y si se celebra en tercera convocatoria será válida con los condóminos que asistan y sus resoluciones se tomarán siempre por mayoría de los presentes.

Pueden los extranjeros otorgar cartas poder para que los representen en las asambleas de condóminos.

El la mayoría de los fideicomisos de inmuebles que pertenecen a condominios, se estipula expresamente que los fideicomisarios pueden asistir y votar en las asambleas de condóminos siempre y cuando no se discutan cuestiones de dominio/propiedad.

Esa facultad NO debe confundirse con una autorización para que el fideicomisario otorgue a su vez una carta poder a una tercer persona al menos que se les haya otorgado también para hacerlo en su escritura de fideicomiso.

En caso de que no se tenga dicha autorización en sus escrituras de fideicomiso forzosamente deben de instruir por escrito al banco fiduciario para que otorgue una carta poder en favor de la persona que para tal efecto designe el propio fideicomisario.